杭州住房需求调查报告
指导老师:朱晋
住房原本是一种基本生存需求,应该是一种大众消费品.而最近几年房价猛涨,远远高于经济增长率.住房对于普通劳动者来说已经成为一种奢侈品.同时给我们社会的稳定性造成一定的影响.杭州市房地产市场价格逐年上涨,2004年杭州市商品房预售平均价格达到每平方米7253.52元,住宅平均价格也高达每平方米6865.65元,二手房平均价格也创新高,达到每平方米6312.33元.据浙江省城调队统计,今年一季度杭州房价上涨13.8%,涨幅创历史新高.在房价高歌猛进的同时,杭州商品房销售量依然在攀升.房价过高会带来一系列问题,如抬高了劳动力成本,削弱了国民经济整体竞争力,进一步加剧了社会贫富差距等.同时,杭州房产信贷迅速扩张,房地产业金融风险初现.银行对房地产业贷款继续扩大,房地产业贷款在杭州银行中所占比重较高,两者相加占17.09%.虽然目前这两类贷款的质量都非常高,违约率仅为0.55%和0.05%.但由于大量信贷支持,开发商的资金实力和购房者的购买力都可能被放大,为杭州市房地产业持续发展埋下了资金短缺或资金链断裂的隐患.资金链断裂的危险,会使房产企业难以为继.杭州的房价持续处于高位,引起媒体和市民的高度关注.杭州市建设主管部门近日公布了杭州《一季度房地产市场形势分析》报告,对市场走势,目前存在的问题以及相应的解决对策进行了全面的阐述.据悉,这是杭州市近年来第一次对外公布城市建设形势分析报告.
因此,2004年杭州的房地产业在国家宏观调控政策的指导下,出台了一系列政策和办法,进一步规范了房地产市场的行为,从二手房交易20%个人所得税的征收到暂停,8.31土地大限的规定,银行加息,贷款额度的严控,经济适用房政策的调整以及透明售房网的开通等,都给杭州楼市带来了不小的影响.2005年一季度,宏观调控继续加强,"国八条",七部委"意见"及地方政策系列组合拳的出击,更为杭州房地产业的发展及购房者带来了新的课题.当前,如何促进杭州房地产业持续健康稳定发展,如何使杭州百姓居者有其屋,这是杭州市委,市政府,开发商以及社会各界共同的责任,也是义不容辞的使命.
为全面了解我市房地产市场现状及存在的问题,探究产生这些问题的根本性原因,从而为杭州市民营造一个放心购房,放心住房的消费环境,我们与杭州市政府合作,于2005年6月开始在各房产中介进行抽样调查,共同开展了为期2个月,样本总量为1500个的杭州市住房需求问卷调查.本次调查活动涉及消费者普遍关心的房价,房产类型,购房地段,户型和面积,付款方式等协商等问题.调查结果将提供给杭州房产信息中心,为主管部门提供信息和决策依据.最终我们获得有效样本1199个,并结合房产信息中心的大型数据,对杭州房产市场进行综合分析,发现目前房产需求情况,也为政府决策提供一定依据.
购房目的――首次购房占多数
尽管近几年杭州房价一路飙升,但杭州的良好的就业和生活环境仍然吸引了很大一批外来人员到杭工作和生活,因此首次购房的占了很大的比例.除了上图可以看到的被调查者目前住房比例情况,调查还发现,有44.6%的人是首次购买,为满足自己的住房需求占了最大比例,其次有22.5%的人回答是二次购房,为了改善自己的居住条件.有2.8%的人是为了给父母买房.有15.7%的人是为了给子女购买住房.只有8%的人认为杭州房价还有上涨的空间,主要出于投资收益的考虑,比之前炒房热时对投资收益为目的所占的比例有大幅下降.3.7%的人选择了其他.
我们再看一下购房者对房价的预期,有11%的人认为杭州市区的房价绝对不会涨,有33%的人认为不太会涨,有42%的人认为基本同意认为会涨,有13%的人完全同意会涨.有1%的人对此不置可否.总的来讲看涨大于看跌.
二,购房需求描述
1,购房的类型――新建商品房是市场的宠儿
虽然总体上新建商品房的房价要高于二手房,且被调查者中觉大多数感慨房价实在是太高消费不起,但主要还是希望选择购买新建商品房,比例达到有80.2%,只有19.8%的人选择购买二手房.
选择二手房的购买者中大部分都愿意购买1996-2003年之间的二手房,他们认为在这些建造年份里建造的房子的面积和价格都比较适合自己的需求.而且离现在也不是很远,这些房子装修以后和新房差不多.在1991-1995年之间的房子不被看好,可能是因为这些房子比较靠近市中心,价格也比较贵,消费者认为不值得.在2003年以后的建造年份,选择以新房为多.
我们再看一下有多少人因为房价过高而选择长期租房或选择离开杭州去别的地方就业.调查发现有86%的人表示不会以长期租赁的形式解决住房问题,只有14%的人会选择在以长期租房形式在杭州居住.另一方面,在被问到单价达到多少是会离开杭州去其他城市生活就业时,有6.3%的人选择5000元/平米以下.13.8%的人选择5000―8000元/平米;19.3%的人选择8000―10000元/平米.另外有18.3%的人选择10000―12000元/平米:有8.3%的人选择12000---15000元/平米;还有17.7%的人选择15000―20000元/平米;而没有人选择20000元以上的,但并不表示他们会离开杭州,因为其中有部分人已经有居住的房屋,购房只是想改善生活条件.此外,还有16.3%的人认为就业生活地点与房价无关.从上分析,消费者普遍是要一套属于自己的房子.对生活和就业的地点的要求就相对要低的多.
2,最热的地段――城中
地段是消费者看重的一个重要原因.城中各项配套设施发展成熟,依然是购房热点,但现在随着杭州城市建设的飞速发展和人民对生态环境质量的重视,选择钱塘江南岸和闲林的比例也紧随其后,对杭州其他地段的需求也都有一定比例.在调查中,有20.7%的人选择在城中购房,14.6%的人选择在钱塘江南岸购房,占了前两位;接下来是12.3%的人选择闲林片,10.8%的人选择城北片,9%的人选择城东片,7.7%的人选择临平片,5.8%的人选择在钱塘江北岸,5%的人选择三墩片,3.7%的人选择老余杭片,3.3%的人选择蒋村片, 3.1%的人选择留下片, 2.4%的人选择在萧山片,只有0.8%的人选择在下沙片.
3,住房需求的主流户型――三室一厅和三室二厅
现在的人追求更高的生活水平,在家里也需要一个相对独立的空间.因此在户型方面,三室一厅或三室二厅成为主流户型,有28.1%的人选择了三室一厅;有27.1%的人选择了三室二厅.其次,分别有15.5%的人选择了没有间隔,希望自行设计;13.4%的人选择二室一厅;7.8%的人选择二室二厅;7.0%的人选择四室二厅.而对于一室一厅乏人问津,所占比例只有1.1%.还有0.3%的人选择了其他.
4,住房需求的主流面积――100至130平方米
从调查的结果来看,最受消费者欢迎的住房面积在100-130平方米之间.有的人选择了100-130平方米;其次有的人选择了45平方米以下;再次有的人选择了45-60平方米;另一方面,有的人选择了60―80平方米;有的人选择了80―100平方米;还有的人选择了130-150平方米;最后有的人选择了150平方米以上.
5,最看重的因素――房屋面积和户型设计
我们再来看消费者购房时所看重的因素,这些因素有很多.有的人认为是房屋面积和户型设计;有的人看重周边生活配套设施;有的人选择了物业管理;有的人认为是房产价格;还有地段,开发商品牌,交通的便利性,升值潜力,周边自然环境质量等.为了进一步了解消费者最看重的因素,我们设置了您最看重的因素.前面的名次发生了变化,户型设计和面积依然是最重要的,但是周边自然环境质量从第六上升到了第二;其次是房产价格占了第三;再次是交通便利性占了第四;然后是周边配套设施等因素.
6,对楼盘类型的要求――小高层最走俏
调查发现,小高层是最受欢迎的,紧随其后的是多层;另外,打算购买高层,独立别墅,排屋和联体别墅的比例从9%――5%,比较接近.

7,购房者的预算总价和单价――分别主要分布在50--70万和5000―7000
从总价上看,有36%的人能接受50-70万,在这个档次的人数最多,接下来是30-50万,70-90万, 30万以下,90-120万,120-150万,当然也包括个别150万以上的够房者,这一组数据意味着杭州的高房价已经深入人心了,但依然受到购房者经济承受能力的制约.
再看单价,很明显5000-7000的占的比例最大,达到36%;接下来是3000-5000,占了24%;接着是7000-9000,占了15%;其余比例都较小.可见购房者可接受的单价集中在3000-9000元/平方米.
三,购买房屋的付款方式――近7成分期付款
购买房屋的付款方式中只有3成左右的人选择一次付清,有近7成的人选择分期付款,说明人们消费观念的转变.近7成选择分期付款的人中有4%的人能接受的6万元以下的最高首付额,11%的人能接受6-12万,12-18万和18-24万的人数比例超过一半, 30万以上的人数明显减少.可见购房者大多数的首付能力都在30万元以下.
四,谁在买房――购买者特征描述
这次的调查年龄段从21岁到25岁的比例最大,在25-29岁的有164人,也不少,21-29这个年龄段群体处在事业发展中准备组织家庭,购房需求最为旺盛,成为最主要的需求者.其他的几个年龄段分布都比较平均,体现了数据的有效性.被调查者在30-34岁有140人,在35-39岁的有103人,在40-44岁的有114人,在45-49岁的有66人,在50-55岁的有94人,55岁以上的有147人.
在被访问者中国有/集体企业/公司,党政机关/行政事业单位里的一般职员居多,达到47%,这部分人都想买房的,但收入却又不高,合资/外资/独资中高层和民营企业的老板这些都是买房的实际消费者,收入也较高.而在校大学生和研究生的买房主要是为了满足自己的居住需求,还有一部分不愿意透露自己职业的人都选了自由职业者和其他.
还有被调查者的学历,很明显,大中专毕业和大学本科占了绝大多数比例,这也说明了这些购房者有能力购房也最期望购房.
五,房屋购买者获取信息的渠道
现在信息渠道多样,尽管购房者从楼盘现场报纸和房交会获取信息的传统购房渠道仍然占了前三位,但这次的调查数据中上网找房子的人越来越多,说明信息的传播方式也在传统的基础上有所改变.
六,总结
目前杭州市区土地面积仅有683平方公里,建设用地非常稀缺.2002年和 2003年杭州市住宅土地出让面积比上一年增长24.7%和52.7%,2004年则明显趋缓,比2003年增长13 .2%.根据国土资源部对2003年全国城市地价的监测结果,杭州地价名列全国城市的第三位.土地供给已经与杭州市城市人口的激增形成了供需矛盾.杭州房地产市场区域分割,产业发展宏观调控困难.行政区域分割使得政府难以对房地产市场进行有效的宏观调控.杭州市区(含萧山,余杭两区)行政区划面积3068平方公里,其中余杭区,萧山区,杭州经济技术开发区,之江旅游度假区享受独立的管理权限,使得在3068平方公里的范围中真正赋予市财政,规划,建设,国土等有关职能部门的权限最多只有559平方公里,仅占市区的18.20%,而且这些范围的土地利用率已经相对较高,房地产业发展的空间已经较少.市场分割使房地产供给失衡,老市区供给严重不足.
杭州住宅供应体系也不完善,经济适用房供应不理想.虽然2004年杭州市基本建立起住宅供应的" 四级体系",但实践中存在着较严重的问题:一是适用对象难以严格地界定.二是经济适用房的政府核价机制不合理,杭州市区(不包括萧山,余杭区)经济适用房绝对价格高达每平方米3000元以上.三是户型设计不合理,面积过大.四是供给总量不足.2003年杭州老市区申购登记经济适用房住户有38000户,而实际解决的只有4850户,只占申购登记总数的12.80%.如何解决中低收入阶层的住房问题依然严峻,对杭州市房地产业持续健康发展提出了挑战.
调查显示,从受访者现有的居住情况分析,有近30%的人最期望购买房屋也是最直接的购买力.从这些购买房屋的类型来看,购买者主要是用来满足自己住房需求,而二次购房者也基本上是为了这个需求,为了改善自己的生活需求.为了投资而购买房屋的目的不大,往往都是作为第二选者,大多数的购买者都是为了满足自己生活需求,但还是有8%的人是为了投资而买房.从购房者购买的地段来分析城中的地段最佳,这个与房屋的面积,交通的便利性,周遍的配套设施都有关,但房产价格却起到了限制作用,由于城中的房价过高,许多的人也愿意购买近郊的房产.从希望的户型来,三室一厅和三室二厅是最受人们欢迎的,这些说明购买者大多是为了改善自己的居住条件.购房者愿意支付的总房价和希望购买的面积比值可得出6000-7000的单价,但就目前的城中房价价格来说这样的价格是很低的,这就是房价与现在的购买者愿意支付的价格有差距.从付款方式来看,消费者的消费观念渐渐在改变,大多数人都愿意分期付款来买房,基本不考虑以租住方式解决长期的住房需求.由收入和房价的比较可以很明显的看出,中低收入的人群对过高的房价是承受不住的.
房价过高带来一系列问题该怎么办 浙江大学房地产研究中心贾生华教授提出的三大战略很具代表性.
贾生华教授首先提出"城市空间的都市圈战略".杭州需要打造以"一个主城,三个副城"为特色的都市圈.为了支持都市圈战略的实施,杭州市房地产业的产品结构应进行适应性调整,应该在继续发展住宅用房的同时大力发展写字楼,商业用房和工业用房,应该在学习,吸收国外办公建造设计理念的同时结合杭州社会人文特点,不断提升商业用房的品质,为优化杭州市的商务环境作出贡献.
其次是住宅布局的郊区化战略.在杭州市主城区土地供给有限和居民住房选址随经济收入水平提高而郊区化的国际趋势下,未来杭州的住宅也将呈现出郊区化的特点.按照"十一五"期间的杭州市城市发展规划,杭州将围绕双轴进行拓展,东西向以钱塘江为轴线发展,南北向以主城-江南城为轴线发展.这样,杭州将形成六大组团,即塘栖,良渚,余杭,临浦,瓜沥和义蓬组团,这些组团将成为未来吸纳中心城区人口的卫星城镇和城镇群.因此,未来杭州市住宅产业发展应重点开发这些区域.
第三,实行土地利用的集约化战略.一是城市功能模式与集约用地模式相匹配,如城郊型,交通型,商务型,文教型,支柱产业型等城市功能,要求采用不同的土地利用模式,以达到集约用地的目的.二是坚持土地可持续利用的原则,在用地总量控制的前提下,盘活存量土地,立足内涵挖潜,节约和集约利用土地.三是必须建立统一协调的区域规划体系,以区域土地利用综合效益最大化为目标,科学地确定用地规模和布局,避免粗放的土地利用方式.四是加大土地整理力度,在确保耕地总量动态平衡的前提下,坚持土地用途管制制度,使拆迁地,废弃地及时复耕,为房地产业持续发展提供充足的土地资源,支持杭州市城市发展的需要.
我们建议政府应该从降低土地成本,限制投资性购房和投机性购房,解决住房供应结构不合理,降低开发建设成本等方面着手降低房价.在大力发展商品房市场的同时,杭州应该健全面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,完善商品房,经济适用房,拆迁安置房,廉租房,二手房的建设和管理体制,从以下方面进行宏观调控:
1,继续放量供地.一直以来,杭州房价高的主要原因是土地供给的因素.为了保持杭州房地产的健康成长,今年,杭州将完成4500亩商品住宅供地,并增加普通商品房的土地供应量.
2,资源重新配置.为了强化土地的集约利用,杭州应严格控制低密度高档住宅和大户型高档住宅用地,停止别墅类项目用地,把有限的土地资源更多地用于解决普通居民的住房困难.
3,改革出让方式.杭州的土地出让方式是公开招(标)拍(卖)挂(牌),土地资源在市场化操作的情况下,出现了挂牌拍卖时的非理性竞标,土地出让价超出合理范围.要改变这种非理性情况的出现,杭州应根据房地产市场需求情况,适时对土地的招(标)拍(卖)挂(牌)方式进行调整.
4,提高参与"门槛".对具有一定规模的居住用地公开出让,杭州应限定参与企业的资质等级,只有资质过关的企业才能参加投标,以避免一些实力不足的企业盲目吃地,最后形成市场风险.
5,控制房型总价.政府要求企业在普通商品房用地招投标文件中限定单户建筑面积的标准.
6,加强监控预警.政府应全面及时准确地掌握房地产市场信息,并向社会公布,引导房地产市场理性投资和理性消费.建立预警机制,为宏观调控提供科学的参考依据,避免市场大起大落.
7,抑制投机行为.通过商品房网上预售,销售合同网上备案等措施,增强商品房销售透明度,规范买卖行为.进一步研究相关对策,防止市场投机.